Les modalités d’exercice du droit de préemption des communes lors de la cession d’un fonds de commerce

Décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007, JO du 28 Depuis la loi du 2 août 2005 en faveur des PME, les communes disposent d’un nouveau droit de préemption qui leur permet, à l’occasion de la cession d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou d’un bail commercial, d’acheter celui-ci à la place de l’acquéreur initial. Cette mesure a vocation à permettre aux communes d’intervenir, si besoin, pour préserver la diversité du commerce de proximité.Pour pouvoir être mis en oeuvre, ce nouveau droit de préemption nécessitait la publication d’un décret d’application. Ce décret vient de paraître ; il n’est toutefois pas suffisant, l’entrée en vigueur du dispositif étant également subordonnée à la publication d’un arrêté interministériel.En pratique, ce droit de préemption ne peut être utilisé que lors de la cession d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou d’un bail commercial situé dans un périmètre dit « de sauvegarde » préalablement délimité par la commune. ·         Déclaration préalable : avant toute cession, le vendeur doit impérativement adresser à la commune une déclaration préalable (dont le modèle sera fixé par l’arrêté à paraître) mentionnant le prix et les conditions de la vente.  ·         Décision de la commune : dans un délai de deux mois, la commune doit alors notifier sa décision au cédant soit d’acquérir le fonds ou le bail aux prix et conditions proposées, soit de renoncer à l’achat (son silence, passé le délai, vaut renonciation). En cas de désaccord sur le prix, la commune peut saisir le juge de l’expropriation pour qu’il le fixe.  À noter : si le bien préempté est un bail commercial, une copie de cette notification doit être adressée au bailleur.  ·         Cession : si la commune décide de préempter, l’acte constatant la cession doit être établi dans un délai de 3 mois suivant la notification de l’accord sur le prix et les conditions de la vente. ·         Rétrocession : une fois la cession intervenue, la commune devient donc titulaire du bail ou propriétaire du fonds. Mais cette situation n’est que temporaire puisqu’elle dispose d’un an à compter de la prise d’effet de la cession pour trouver un repreneur. À noter : pendant ce laps de temps et dans l’attente d’un repreneur, les locaux préemptés ne sont plus soumis au statut des baux commerciaux mais aux règles classiques de la location. Se pose alors la question de l’exploitation du fonds et de sa possible perte de valeur pendant cette période de transition…  Afin de trouver un repreneur, la commune doit afficher pendant 15 jours un avis de rétrocession comportant un appel à candidatures, la description du fonds ou du bail, le prix proposé et la possibilité de consulter en mairie le cahier des charges de rétrocession.  À savoir : le repreneur doit obligatoirement être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et doit satisfaire aux exigences du cahier des charges (notamment développer une activité qui s’inscrit dans les objectifs de diversité de l’activité commerciale ou artisanale dans le périmètre concerné).  Si la rétrocession porte sur un bail commercial, l’accord préalable du bailleur est nécessaire.

Une fois l’acte de rétrocession conclu, la commune procède à un nouvel affichage pendant 15 jours ; l’avis comprend alors la désignation sommaire du fonds ou du bail, le nom et la qualité du cessionnaire et les conditions financières de la vente.Absence de rétrocession dans le délai d’un an : l’acquéreur évincé bénéficie d’un droit de priorité d’acquisition, s’il est toujours intéressé…

Transmission d’entreprise

Articles 15 de la loi de finances pour 2008 et 31 de la loi de finances rectificative pour 2007
Plusieurs dispositifs permettent aux entrepreneurs de transmettre leur entreprise à moindre coût fiscal.
• Ainsi, une exonération de 75 % des droits de mutation à titre gratuit est prévue pour les transmissions par donations ou décès de titres de sociétés qui remplissent certaines conditions. Avant leur transmission, ces titres doivent avoir fait l’objet d’un engagement collectif de conservation d’une durée minimale de 2 ans, signé par le défunt ou le donateur avec au moins un autre associé, et porter sur au moins 34 % du capital, lorsque la société n’est pas cotée. Puis un engagement individuel de conservation des titres doit être pris par chacun des bénéficiaires de la transmission, au moment du décès, et un signataire du pacte doit exercer des fonctions de direction dans la société.
La loi modifie les modalités et les conditions d’application de ce dispositif. ·         L’engagement collectif est désormais réputé acquis lorsque le défunt ou le donateur, seul ou avec son conjoint ou son partenaire lié par un Pacs, détient le seuil de participation requis et que l’un d’eux exerce dans la société son activité professionnelle principale ou une fonction de direction. Et même en l’absence d’engagement collectif, les héritiers peuvent désormais bénéficier de ce régime de faveur s’ils concluent un tel pacte dans les 6 mois du décès. ·         La durée minimale de l’engagement individuel de conservation à souscrire par chaque héritier, donataire ou légataire est réduite de 6 à 4 ans. Compte tenu de la durée minimale de l’engagement collectif, la durée globale minimale de conservation des titres est donc de 6 ans (contre 8 ans auparavant).  Important : ces aménagements harmonisent ce dispositif avec celui des engagements de conservation mis en place en matière d’ISF. ·         Une fonction de direction doit désormais être exercée par l’un des signataires de l’engagement collectif ou d’un engagement individuel pendant toute la durée de l’engagement collectif et pendant les trois ans qui suivent la date de la transmission. ·         L’exonération n’est plus remise en cause en cas de donation des titres faisant l’objet d’un engagement individuel de conservation, si les donataires poursuivent cet engagement jusqu’à son terme Dans la même logique, le dispositif d’exonération partielle prévu pour les transmissions d’entreprises individuelles est également aménagé sur plusieurs points. ·         La durée de l’engagement individuel de conservation des biens nécessaires à l’exploitation est réduite de 6 à 4 ans. ·         La durée minimale de poursuite effective de l’exploitation par le bénéficiaire de la transmission est réduite de 5 à 3 ans. ·         L’exonération n’est pas remise en cause en cas de donation des biens nécessaires à l’exploitation si les donataires respectent l’engagement de conserver ces biens jusqu’à son terme.

Des mesures d’assouplissement en matière de successions et donations dans la loi de finances pour 2008

Actualisation des tarifs des droits de mutation à titre gratuit

Article 20 de la loi de finances pour 2008 La loi Tepa a posé le principe d’une revalorisation automatique et annuelle des limites des tranches des barèmes et des abattements applicables aux droits de mutation à titre gratuit. Cette revalorisation est étendue à certains abattements qui n’étaient pas visés par la loi Tepa. Et chacun de ces montants est revalorisé de 1,3 % au 1er janvier 2008. Ainsi, notamment, l’abattement applicable aux transmissions à titre gratuit en ligne directe est fixé à 151 950 € ; celui applicable aux donations entre conjoints ou Pacsés est porté à 76 988 € ; concernant les donations consenties aux petits-enfants, l’abattement est fixé à 30 390 € ; et les arrière-grands-parents généreux pourront verser jusqu’à 5 065 € à leurs arrière-petits-enfants sans payer de droits.
En plus, les dons d’argent consentis à un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou à défaut d’une telle descendance, à un neveu ou à une nièce peuvent bénéficier d’une exonération supplémentaire, dont la limite est fixée à 30 390 € en 2008.  À savoir : L’exonération des dons familiaux de sommes d’argent est étendue aux dons aux petits-neveux en l’absence de descendance directe.  

Tarifs applicables aux donations et successions en ligne directe

Barème de l’impôts sur les revenus 2007 

Barème de l’I.S.F. en euros au 01/01/2008

Loi n° 2007-1775 du 17 décembre 2007, JO du 18 Si vous êtes bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie, vous ne resterez en principe plus longtemps sans le savoir ! En effet, une loi permettant la recherche des bénéficiaires des contrats d’assurance-vie non réclamés et garantissant les droits des assurés vient d’être adoptée par le Parlement. Cette loi a notamment pour objectif de réduire le nombre tristement remarquable de contrats d’assurance-vie jamais réclamés par leurs bénéficiaires.
• Ainsi, la nouvelle loi vient compléter l’obligation à la charge des assureurs d’informer les bénéficiaires de contrats d’assurance-vie qu’un tel contrat a été stipulé en leur faveur. Désormais et afin de faciliter leurs recherches, les assureurs ont la possibilité de consulter le répertoire national d’identification des personnes physiques géré par l’Insee pour savoir si le souscripteur et le bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie sont toujours en vie.
• Dès que le bénéficiaire est identifié, les assureurs n’ont à présent qu’un mois, à compter de la réception des pièces nécessaires au paiement, pour lui verser les sommes qui lui sont dues au titre du contrat d’assurance-vie. Passé ce délai, les sommes produisent de plein droit des intérêts.  À noter : les pièces nécessaires au paiement sont, par exemple, une attestation d’état civil pour une personne physique ou les statuts pour une société. • Par ailleurs, la loi insère une modification importante dans le mécanisme d’acceptation du bénéfice d’un contrat d’assurance-vie. Auparavant, le bénéficiaire pouvait accepter directement auprès de l’assureur le bénéfice d’un contrat souscrit à son profit, sans que le souscripteur soit nécessairement mis au courant. Dorénavant, l’acceptation ne peut intervenir sans le consentement du souscripteur, sachant qu’après l’acceptation, ce dernier ne peut pas procéder à un changement de bénéficiaire, ni à des rachats (afin d’obtenir, avant l’échéance du contrat, le versement de tout ou partie du capital accumulé) sans l’accord de celui-ci.  Précision : l’acceptation est faite soit sous forme d’un avenant signé par l’assureur, le souscripteur et le bénéficiaire, soit par acte authentique ou sous-seing privé signé du souscripteur et du bénéficiaire ; mais dans ce cas, l’acceptation doit être notifiée par écrit à l’assureur.  

Cassation chambre mixte, 21 décembre 2007, n° 06-12769

 Les sommes perçues par le bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie au décès du souscripteur sont en principe exonérées de droits de succession, si elles ne dépassent pas un montant global de 152 500 €.
Dans certaines circonstances, il peut donc être tentant d’utiliser ce mode de placement pour transmettre un capital plutôt qu’une donation afin d’échapper aux droits de mutation auxquels celle-ci est, en revanche, soumise.
Mais prudence ! Car l’administration fiscale n’hésite pas à requalifier un contrat d’assurance-vie « suspect » en donation et à réclamer au bénéficiaire les droits de mutation correspondants. Lorsqu’il s’ensuit un contentieux, il revient au juge de se prononcer au regard de la situation de fait.
La Cour de cassation a ainsi récemment affirmé qu’un contrat d’assurance-vie encourt le risque d’être requalifié en donation si les circonstances dans lesquelles son bénéficiaire a été désigné révèlent la volonté du souscripteur de se dépouiller de manière irrévocable. Dans cette affaire, le souscripteur, atteint depuis plusieurs années d’un cancer, avait désigné sa compagne en tant que bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie trois jours seulement avant de décéder et lui avait transmis par ce biais plus de 80 % de son patrimoine ! Pour les juges, une telle opération ne comportait pas la part d’aléa caractéristique de tout contrat d’assurance-vie. Par ailleurs, la faculté de rachat (possibilité d’obtenir, avant l’échéance du contrat, le versement de tout ou partie du capital accumulé), dont le souscripteur disposait encore en l’absence d’acceptation du contrat par la bénéficiaire, n’était qu’illusoire au vu des circonstances.

La nouvelle procédure de flagrance
Article 15 de la loi de finances rectificative pour 2007 Le contrôle fiscal repose sur le principe de la déclaration contrôlée. Cela signifie que l’administration fiscale exerce son contrôle sur les déclarations que les contribuables sont tenus de déposer périodiquement. Les contrôles ne pouvant donc porter que sur des périodes échues, il peut exister un décalage entre le moment où une fraude est réalisée par un contribuable et celui où l’administration est en mesure de la sanctionner. Un délai qui permet à certains contribuables indélicats de disparaître ou d’organiser leur insolvabilité !La loi a donc introduit une nouvelle procédure de flagrance qui permet au fisc de sanctionner les fraudes en cours de réalisation alors qu’aucune obligation déclarative n’est encore échue au titre de la période.Ainsi, sous certaines conditions, l’administration peut constater par procès-verbal des fraudes limitativement énumérées :- l’exercice d’une activité occulte par le contribuable ;- la délivrance de factures frauduleuses ; - la constatation de faits de nature à priver la comptabilité du contribuable de valeur probante ;- la réalisation d’infractions à la législation sociale en matière de travail dissimulé. À noter: Cette procédure concerne seulement les contribuables se livrant à une activité professionnelle, pour des faits réalisés sur une période au cours de laquelle leurs obligations déclaratives en matière d’impôt sur le revenu, d’impôt sur les sociétés et de TVA ne sont pas encore échues. L’administration peut alors procéder, sans autorisation préalable des tribunaux, à des saisies conservatoires afin de garantir sa future créance d’impôt. La loi limite toutefois le montant pouvant faire l’objet d’une saisie conservatoire, selon des seuils qui varient en fonction des impôts.L’administration peut également, dans le cadre de cette procédure, appliquer une amende spécifique aux contribuables contrevenants. En pratique : l’amende est de 5 000 €. Son montant est porté à 10 000 € si, à la date du constat de flagrance, le chiffre d’affaires hors taxes excède les limites des régimes micro-BIC (76 300 € ou 27 000 €), micro-BNC (27 000 €) ou du forfait agricole (76 300 €), et à 20 000 € s’il excède les limites du régime simplifié (763 000 € pour les ventes, 230 000 € pour les prestations de services) ou du régime simplifié de l’agriculture (350 000 €). De plus, la procédure de flagrance entraîne un certain nombre de conséquences sur les régimes d’imposition applicables aux contribuables et sur les procédures de contrôle ultérieures. Ainsi, notamment, elle entraîne l’exclusion de la franchise en base de TVA et du régime simplifié, plaçant le contribuable d’office au régime réel normal d’imposition en matière de TVA au titre de l’année ou de l’exercice au titre duquel le procès-verbal est établi. Et lorsqu’un procès-verbal de flagrance fiscale a été établi, contrairement au principe de non-renouvellement des contrôles sur une même période, l’administration a la possibilité de procéder à des rectifications au titre des impôts correspondant à une période ayant déjà fait l’objet d’une vérification de comptabilité. Enfin, la loi prévoit, en cas de flagrance, l’allongement du délai de reprise de l’administration fiscale.  Des garanties particulières sont toutefois accordées aux contribuables qui font l’objet de la nouvelle procédure de flagrance. Ceux-ci pourront saisir le juge des référés pour contester la procédure dont ils font l’objet ainsi que ses effets.     

Contrôle des comptabilités informatisées

Article 18 de la loi de finances rectificative pour 2007 Pour les contrôles dont les avis de vérification sont adressés depuis le 1^er janvier 2008, les entreprises peuvent satisfaire à leur obligation de présentation des documents comptables en les gravant sur cédérom ou en permettant au vérificateur de les copier sur un autre support. Par ailleurs, la limitation à 3 mois de la durée de vérification prévue en faveur des PME est rallongée des délais nécessaires à la préparation des traitements informatiques, lorsque le contrôle porte sur une comptabilité informatisée.  

Les autres mesures réformant le contrôle fiscal

Articles 14, 16, 17 et 22 de la loi de finances rectificative pour 2007
• La durée de vérification sur place des comptabilités des petites et moyennes entreprises est portée de 3 à 6 mois lorsque des irrégularités graves de nature à priver la comptabilité de sa valeur probante sont constatées.
• Le délai de réponse aux propositions de rectification notifiées par l’administration est porté à 60 jours si le contribuable en fait la demande avant l’expiration du délai initial de 30 jours.
• Pour les propositions de rectification notifiées à la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration dispose désormais seulement d’un délai de 2 mois pour répondre aux observations du contribuable. Ce délai ne concerne toutefois que les observations formulées par les entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à 1 526 000 € pour les entreprises de vente et de fourniture de logements et 460 000 € pour les prestations de services et les bénéfices non commerciaux.

• Une commission nationale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires est créée. Elle sera chargée, pour les propositions de rectifications adressées à compter du 1^er juillet 2008, de rendre des avis sur les litiges relatifs à la détermination du résultat et du chiffre d’affaires des grandes entreprises, c’est-à-dire celles dont le chiffre d’affaires hors taxes excède 50 M€ pour les entreprises de ventes et de fourniture de logements ou 25 M€ pour les autres entreprises

Les contribuables ayant déclaré en 2006 (revenus de 2005) des revenus fonciers, des rentes viagères à titre onéreux ou des produits de placement non soumis au prélèvement forfaitaire ont dû payer, à l’automne 2006, 11 % de contributions sociales (CSG, CRDS, prélèvement social et contribution additionnelle) sur les sommes qu’ils avaient déclarées. Une fraction de la CSG (5,8 %) payée à cette occasion est déductible du revenu imposable de 2006. Ce montant est pré imprimé en haut de la page 4 de la déclaration 2042 K.  En pratique Le contribuable doit s’assurer que le montant pré imprimé sur sa déclaration est exact (il doit correspondre au montant de la CSG déductible qui figure sur l’avis d’imposition aux contributions sociales reçu au cours de l’automne 2006). Si ce montant est inexact, il doit indiquer, en case DE, le montant de la CSG déductible auquel il a droit.

Aujourd’hui, les loyers des baux commerciaux sont indexés sur l’indice du coût de la construction publié chaque trimestre par l’Insee.

Rappel : le loyer d’un bail commercial en cours peut normalement être révisé tous les 3 ans, à la demande du bailleur ou du locataire. Et en principe, l’augmentation (ou la diminution) envisagée ne peut excéder la variation de l’indice Insee du coût de la construction (ICC) intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

Lors du renouvellement du bail, les parties sont libres de fixer le montant du loyer comme elles l’entendent. Toutefois, pour les baux dont la durée n’excède pas neuf ans, l’augmentation ne peut, sauf exceptions, excéder la variation de l’ICC intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Eu égard aux fortes augmentations de l’ICC enregistrées ces dernières années (+ 32 % entre 2000 et 2006 !), les différentes fédérations et unions de propriétaires bailleurs et les représentants des locataires commerçants ont décidé d’instaurer un nouvel indice, dont la variation serait moins importante. Formalisé dans un protocole d’accord signé le 20 décembre dernier, ce nouvel indice, dénommé « indice des loyers commerciaux (ILC) », résulte d’un panachage entre l’indice des prix à la consommation (retenu à hauteur de 50 %), l’indice du coût de la construction (25 %) et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (25 %).

Aux termes de l’accord, cet indice a vocation à s’appliquer aux nouveaux baux et aux baux en cours à compter de la date de parution de l’ICC du 3e trimestre 2007, soit depuis le 9 janvier dernier.

En pratique : l’application du nouvel indice des loyers commerciaux aux baux existants nécessite simplement un avenant au contrat.

Mais attention, à moins d’une modification de la loi, l’ILC ne pourra pas être utilisé pour les révisions triennales des loyers, lesquelles sont obligatoirement indexées sur l’indice du coût de la construction.
En revanche, lorsque propriétaire et locataire conviennent d’une révision automatique du loyer en fonction d’un indice choisi par eux (on parle dans ce cas de « clause d’échelle mobile », l’ILC peut être retenu comme indice de référence. Sachant que, dans ce cas, le bailleur peut toujours, s’il y a intérêt, exiger, tous les trois ans, que la révision intervienne en fonction de la variation de l’ICC. L’indice des loyers commerciaux peut, semble-t-il, s’appliquer également pour les révisions opérées lors du renouvellement du bail, la règle légale n’étant ici pas impérative.