Aujourd’hui, les loyers des baux commerciaux sont indexés sur l’indice du coût de la construction publié chaque trimestre par l’Insee.
Rappel : le loyer d’un bail commercial en cours peut normalement être révisé tous les 3 ans, à la demande du bailleur ou du locataire. Et en principe, l’augmentation (ou la diminution) envisagée ne peut excéder la variation de l’indice Insee du coût de la construction (ICC) intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
Lors du renouvellement du bail, les parties sont libres de fixer le montant du loyer comme elles l’entendent. Toutefois, pour les baux dont la durée n’excède pas neuf ans, l’augmentation ne peut, sauf exceptions, excéder la variation de l’ICC intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Eu égard aux fortes augmentations de l’ICC enregistrées ces dernières années (+ 32 % entre 2000 et 2006 !), les différentes fédérations et unions de propriétaires bailleurs et les représentants des locataires commerçants ont décidé d’instaurer un nouvel indice, dont la variation serait moins importante. Formalisé dans un protocole d’accord signé le 20 décembre dernier, ce nouvel indice, dénommé « indice des loyers commerciaux (ILC) », résulte d’un panachage entre l’indice des prix à la consommation (retenu à hauteur de 50 %), l’indice du coût de la construction (25 %) et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (25 %).
Aux termes de l’accord, cet indice a vocation à s’appliquer aux nouveaux baux et aux baux en cours à compter de la date de parution de l’ICC du 3e trimestre 2007, soit depuis le 9 janvier dernier.
En pratique : l’application du nouvel indice des loyers commerciaux aux baux existants nécessite simplement un avenant au contrat.
Mais attention, à moins d’une modification de la loi, l’ILC ne pourra pas être utilisé pour les révisions triennales des loyers, lesquelles sont obligatoirement indexées sur l’indice du coût de la construction.
En revanche, lorsque propriétaire et locataire conviennent d’une révision automatique du loyer en fonction d’un indice choisi par eux (on parle dans ce cas de « clause d’échelle mobile », l’ILC peut être retenu comme indice de référence. Sachant que, dans ce cas, le bailleur peut toujours, s’il y a intérêt, exiger, tous les trois ans, que la révision intervienne en fonction de la variation de l’ICC. L’indice des loyers commerciaux peut, semble-t-il, s’appliquer également pour les révisions opérées lors du renouvellement du bail, la règle légale n’étant ici pas impérative.
